Polityka mieszkaniowa to temat, który wydaje się być mało placemakingowy. W końcu mieszkanie to przestrzeń zdecydowanie prywatna, a placemaking w pierwszej kolejności dotyczy tworzenia przyjaznych przestrzeni publicznych. Jednak niewątpliwe to jak i gdzie budujemy budynki mieszkalne ma ogromny wpływ na przestrzenie publiczne. Relacja przestrzeni prywatnych, półprywatnych i publicznych między sobą ma znaczenie miejscotwórcze, więc polityka mieszkaniowa, która decyduje o tym kto, jak, gdzie i dla kogo buduje mieszkania jest moim zdaniem związana z placemakingiem.
Moim pierwotnym pomysłem na artykuł była kontynuacja tematu przyjaznej ulicy. Pod wpływem publicznej debaty o planach przedłużenia rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych zastanawiałem się czy nie podjąć kwestii mieszkaniówki. Jednak gdy zasiadałem do pisania w kawiarni zdecydowałem, aby pozostać przy pierwszym pomyśle na wpis. Już wyciągałem laptopa, żeby zacząć pisać, kiedy to usłyszałem krótką wymianę zdań dwóch kobiet siedzących przy stoliku obok. Jedna z nich wspomniała, że właśnie będzie podpisywać umowę kredytową w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2 procent”… No i cóż, wybrałem jednak temat mieszkaniówki. Te sprawy jakoś za mną chodzą…
Polityka mieszkaniowa w Polsce to przede wszystkim deweloperzy, poza tym inna forma budownictwa wielorodzinnego właściwie nie istnieje. Zwolennicy takiego systemu wskazują, że spory odsetek Polaków mieszka we własnym mieszkaniu (87%), co stanowi jedną z najwyższych wartości w Europie. Czy jednak jest się z czego cieszyć? W Europie wspomniany wskaźnik jest najwyższy… w Albanii, najbiedniejszym kraju naszego kontynentu. Powodem takiego stanu rzeczy nie jest najpewniej dobra polityka mieszkaniowa, tylko jej brak.
W krajach o wyższym poziomie życia odsetek wynajmujących jest dużo większy – od ok. 30% do ponad 50%. To zróżnicowanie nie zależy od poziomu zamożności tych krajów, tylko od kultury i szczegółowych rozwiązań w polityce mieszkaniowej. Z tego też powodu ten odsetek zmienia się w czasie. Tak więc pozytyw w postaci dużego odsetka osób mieszkających „na swoim” jest dyskusyjny, bo trzeba sobie zadać pytanie- czy tak jest ponieważ każdego stać na własne mieszkanie czy dlatego, że nie mają innego wyjścia i mieszkają „u rodziny” w za małych mieszkaniach i ogólnie jakoś sobie muszą radzić? W Polsce, gdzie polityka mieszkaniowa oparta jest prawie w całości na kredytach hipotecznych i inwestycjach deweloperskich, niestety raczej ta druga sytuacja jest bardziej prawdopodobna.
Wielu z nas musi kombinować, żeby mieć gdzie mieszkać. Kupujemy mieszkania, które tak naprawdę są dla nas za małe. Ilość m2 przypadających na jedną osobę w Polsce jest dużo poniżej średniej dla krajów Europy Zachodniej. Co prawda ten wskaźnik rośnie, ale w takim tempie, że być może dogonimy średnią unijną za jakieś 50 lat. Warto też zwrócić uwagę, że ilość m2 na osobę zależy od dwóch rzeczy, od przeciętnej wielkości mieszkania, ale również od liczby osób w gospodarstwie domowym. I to jest ciekawa sprawa, gdyż jak się okazuje w Polsce „obrywamy” z obu stron. Nasze mieszkania są ogólnie małe, a jednocześnie wielkość gospodarstw domowych jest jedną z najwyższych w UE. Jak to możliwe, skoro od lat dzietność w Polsce jest na bardzo niskim poziomie? Przyczyną jest fakt, że gospodarstwa domowe w Polsce częściej niż unijna średnia są wielorodzinne, inaczej mówiąc dorosłe dzieci i ich rodziny mieszkają u teściów, rodziców, dziadków itp albo na odwrót, w zależności jak dana rodzina uregulowała sobie stosunki właścicielskie. Gdyby taka sytuacja wynikała zawsze z wolnego wyboru i rodzinnej kultury Polaków to nie byłoby w tym nic złego. Jeśli jednak zestawi się ten fakt z małym rozmiarem mieszkań to wątpliwe jest to, iż „rodzinność” to główny powód takiej popularności gospodarstw wielorodzinnych, ale raczej to, że drugim sposobem radzenia sobie z brakiem możliwości zakupu mieszkania jest pozostanie w rodzinie pochodzenia, nawet wtedy gdy warunki lokalowe są dalekie od optymalnych.
Wracając do kwestii wielkości mieszkań to niestety wygląda na to, że być może czeka nas nawet pogorszenie w tym zakresie ponieważ według prognoz opartych na wydanych pozwoleniach na budowę, przeciętna wielkość mieszkania w Polsce zmniejszy się o 5%. Ceny mieszkań rosną, więc w coraz większym stopniu nie stać nas na większe lokum. Dotychczas nasza zdolność kredytowa rosła szybciej niż ceny mieszkań, teraz sytuacja się zmieniła. Zdolność kredytowa spada, a ceny mieszkań rosną. Czy w takich okolicznościach może wystarczy ten „Bezpieczny Kredyt 2%” i sytuacja się poprawi? Niestety skoro zdajemy się całkowicie na mechanizmy rynkowe, to rynek pokazał już co się dzieje gdy oddziałujemy tylko na pobyt zwiększając siłę nabywczą kupujących bez zmian po stronie podaży. Korzystając z większego zainteresowania mieszkaniami deweloperzy podnieśli ich ceny i pomoc okazała się połowiczna… W końcu deweloperów interesuje maksymalizacja zysku, więc jeśli mają do wyboru zwiększyć ilość budowanych mieszkań lub podnieść marże to wybiorą to drugie. Ta sama ilość pracy, a zarobki większe. W dodatku znacznie prościej jest podnieść ceny niż zwiększyć podaż, szczególnie w mieszkaniówce. Każda budowa to skomplikowany proces, więc polityka mieszkaniowa, która skupia się tylko na stronie popytowej będzie prowadzić do wzrostu cen. Mówią to sami deweloperzy i naprawdę wiedzą, co mówią. Mają rację.
Polityki mieszkaniowe krajów zachodnich w relacji do polskiej to dużo większe zróżnicowanie stosowanych narzędzi. Nie są one jednostronnie oparte o kredyty hipoteczne, inwestycje deweloperskie i „wolny rynek”. Nie skupiają się tylko na popycie, ale bardzo mocno zajmują się też stroną podażową, czyli budowaniem mieszkań. Dużo większą rolę odgrywa tam budownictwo społeczne realizowane w różnej formie. Na przykład spora część mieszkań w Holandii budowana jest przez tak zwane korporacje mieszkaniowe, które są formą przedsiębiorstw społecznych. Budują one mieszkania na wynajem, które są bardziej dostępne niż te budowane przez komercyjnych deweloperów. Zasadniczo korporacje mieszkaniowe to prywatne firmy, ale ich działalność jest w różny sposób wspierana przez państwo i jednocześnie prze nie regulowana np. poprzez regulacje określające zasady ustalania wysokości czynszów jakie mogą pobierać. W naszym kraju próbą stworzenia społecznego rynku mieszkaniowego jest wprowadzenie Spółdzielczych Inicjatyw Mieszkaniowych, choć na razie są one jednak w zalążkowej fazie swojego rozwoju. Zobaczymy jak potoczy się ich historia, na pewno warto żeby budownictwo społeczne w Polsce na prawdę zaczęło istnieć.
Wyzwaniem przed jakim stoi polityka mieszkaniowa w naszym kraju jest nie tylko dostępność mieszkań, ale także ich jakość. Deweloperzy budują przede wszystkim jednostki inwestycyjne. Dla nich nie ma znaczenia kto kupi mieszkanie. Czy będzie to rodzina, czy też inwestor liczący na to, że kiedyś odsprzeda mieszkanie z zyskiem? Z tego też powodu najwięcej buduje się mieszkań 1 i 2 pokojowych bo takie są bardziej interesujące dla inwestorów, no i są też tańsze, więc łatwiej je sprzedać także rodzinom z dziećmi. Rozwój budownictwa nie-komercyjnego to też zwrócenie uwagi na takie aspekty polityki mieszkaniowej jak to jakie budujemy mieszkania, czy realizowane są cele społeczne, a nie tylko ile ich budujemy i za ile. Mówimy dużo o polityce prorodzinnej, a ile w Polsce buduje się mieszkań większych niż 3-pokojowe? Mieszkań, w których może komfortowo mieszkać rodzina 2+2 albo 2+3? Niewiele, bo deweloperom to się nie opłaca, trudniej je sprzedać, mają mniejszą marże itp. Trudno ich za to winić, to są prywatne firmy, których celem jest zarabiać dla swoich właścicieli. Realizacją celów społecznych powinna zająć się właściwa polityka mieszkaniowa wykorzystująca takie narzędzia jak budownictwo społeczne, ale też odpowiednie partnerstwo publiczno-prywatne i regulacje prawne w tym dotyczące planowania przestrzennego. Zdecydowanie mocniej trzeba działać po stronie podażowej, mądrze i wieloaspektowo.
Jak na temat, o którym na początku długo nie chciałem pisać to stworzyłem całkiem długi wpis. Tak wyszło, ze powstał on w dwóch częściach na przestrzeni kilku miesięcy. W międzyczasie zakończył się program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Mamy nowy rząd, ale niestety wciąż brak zdecydowania we wdrażaniu zmian w polityce mieszkaniowej. I znowu będziemy dopłacać deweloperom do budowanych przez nich mieszkań, niezależnie od tego czy spełniają one nasze społeczne potrzeby czy też nie. Nadzieję daje to, że coraz częściej o polityce mieszkaniowej mówi się inaczej niż tylko przez pryzmat rynku deweloperskiego. A gdzie w tym wszystkim jest placemaking? Jeśli stawianiem budynków mieszkalnych kieruje nie tylko „niewidzialna” ręka rynku to pojawia się więcej możliwości kształtowania tego co publiczne i pół-publiczne. W konsekwencji te miejsca podnosiłyby jakość naszego życia, a nie tylko wypełniały wskaźniki ilości miejsc parkingowych i powierzchni biologicznie czynnej. Tak, aby powstawały podwórka, skwery, ulice przyjazne ludziom. Polityka mieszkaniowa i placemaking to elementy tego samego systemu. Im lepsza polityka mieszkaniowa tym łatwiej tworzyć miejsca dobre dla nas.